房地合一所得稅制過渡期之適用規定
簡言之，你該適用所得稅中綜合所得稅的房地合一稅新制或是尚可適用舊制的房屋交易所得稅呢?
只要你在105年1月1日後出售自建房屋或與營利事業合建而分得之房屋，那就應該注意：
- 你該適用新制(房地合一)或舊制(房屋交易所得課稅，土地交易所得免稅)
- 所有權移轉登記之次日起30日內檢附文件，申報所得稅
- 不然就需面臨補繳所得稅並且被稅捐主管稽徵機關罰鍰。
個人提供土地自行出資建屋出售或與營利事業合建分屋出售，其交易所得應適用新制（房地合一實價課稅）或舊制（僅房屋交易所得) 課稅？
財政部臺北國稅局表示，自105年1月1日起個人出售所得稅法第4條之4規定之房地，應適用「房地合一課徵所得稅制度」（新制）申報所得稅。如個人提供土地自行出資建屋出售或與建設公司合建分屋出售，其交易所得應依土地、房屋各自之取得日及持有期間判斷適用新制或舊制課稅。
該局說明，個人提供土地自行出資建屋出售或與營利事業合建分屋出售，除分得房屋時未另外收取價金，無須計算所得申報納稅外，其交易所得應以下列方式判斷適用新制或舊制（僅房屋交易所得併全年綜合所得總額申報納稅，土地免稅) 課稅：
(一)房地於105年1月1日以後出售者，如果土地係於104年12月31日以前取得，並持有超過2年，該土地交易所得仍按舊制，免徵所得稅；房屋如於105年1月1日以後取得，該房屋交易所得適用新制，且房屋持有期間以土地持有期間為準，以適用長期優惠稅率。
(二)如果土地在105年1月1日以後取得，房屋、土地交易所得適用新制，持有期間得以土地持有期間為準，以適用長期優惠稅率。
該局舉例說明，個人於104年1月1日取得土地，106年1月1日自行建屋並於108年1月1日完成，嗣後於108年7日1日出售，該土地交易所得適用舊制，而房屋交易所得適用新制，並以土地持有期間為準，適用長期優惠稅率20%。
該局提醒，納稅義務人若在105年1月1日後出售自建房屋或與營利事業合建分得之房屋，請多加注意是否適用新制，並應於房屋、土地完成所有權移轉登記之次日起算30日內自行檢附相關文件向戶籍所在地稽徵機關辦理申報所得稅，以免未依規定期限辦理申報，除補稅外尚需處以罰鍰。
（聯絡人：審查二科李股長；電話2311-3711分機1550）
更新日期：2015/10/02
主要重點如下：
- 適用者判斷原則：
- 原則：
個人將從土地自建或合建而得之房屋出售，交易所得就需要依照土地、房屋之 各自取得日以及持有期間 而判斷應適用新制(房地合一)或舊制(課徵房屋交易所得稅)。 - 例外：
除非分得房屋時沒有另外收取金錢，才不須計算所得申報納稅。
- 新舊制判斷原則：
- 房屋土地於民國105年1月1日後出售
- 土地於104年12月31日前取得：
- 土地於出售時已經持有滿兩年：土地交易所得，適用舊制，免所得稅。
- 土地於出售時尚未持有滿兩年：土地交易所得，適用新制，採用房地合一制。
- 房屋於105年1月1日後取得：房屋交易所得，適用新制，房屋持有期間依照土地持有期間而適用長期持有優惠稅率。
- 土地於105年1月1日後取得：
- 土地及房屋交易所得：適用新制，採房地合一稅制。並以土地持有期間為準而判斷適用長期持有優惠稅率與否。
也就是對於長期持有優惠稅率之期間判斷係以 [持有土地期間]為準。如果土地已經持有滿10年，而房屋蓋好未達一年，則持有期間為10年，雖然房屋剛蓋好，但房屋交易所得還是適用15%課徵。
行動建議：
因此，若有打算近期賣出所持有之房屋且土地已持有滿兩年，應盡速於104年12月31日前出售並辦妥所有權移轉登記，房屋交易所才能適用舊制或是新制之20%稅率。如果近年有申請重購退稅惠，就須注意重購退稅的土地從買入後五年內，都必須作自用住宅使用，不能出租、供營業使用或遷出戶籍，當然也不能出售，否則原本申請的重購退稅土增稅稅款將被追繳。
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